¿Merece la pena invertir a largo plazo o queremos soluciones inmediatas?




En el post "Limitación del precio del alquiler" se emplazaba al lector a descubrir cuál sería una de las fórmulas factibles de control de los precios de venta y alquiler de viviendas sin recurrir a métodos coactivos y/o prohibicionistas, los cuales, no sólo están lejos de ser óptimos, sino que son poco equitativos con todas las partes afectadas, y acaban cercenando las libertades de algunos. Hablemos, pues, de la vivienda pública como forma de competencia habitacional.

Vaya por delante que esta solución tampoco es perfecta por varios factores que se irán desgranando, pero se está aplicando en otras ciudades del mundo con buenos resultados. Básicamente, el objetivo es que el gobierno municipal de una ciudad afectada por el incremento especulativo de los precios de alquiler y venta adquiera inmuebles y/o los construya, a fin de arrendar sus viviendas o cederlas en usufructo. Es decir, una persona podrá alquilar una vivienda de este tipo, o bien, adquirir el usufructo vitalicio de la misma, haciéndose el usufructuario enteramente cargo de ella durante ese tiempo —pagando mensualmente un precio sustancialmente menor que el de una hipoteca al no llevar gravados intereses de deuda, y revalorizable en función del IPC, por ejemplo—. De esta forma, se genera una competencia entre la oferta pública y privada, cuyas derivadas se antojan, cuando menos, beneficiosas para el conjunto de la ciudadanía:
  • Disminución progresiva de los precios de mercado a medida que aumente la oferta de vivienda pública.
  • Inversión en reformas de viviendas privadas para hacerlas más competitivas y, por ende, revalorizar su valor.
  • Amortización indirecta de las viviendas públicas para, con el pasivo acumulado, adecuarlas o reformarlas. No obstante, si bien es algo lógico y recomendable, no tiene por qué suceder de esta manera.
  • Y en suma, ampliación y mejora de la cartera global de viviendas en ciudades con alta demanda habitacional.
Pero, a diferencia de algunos vecinos europeos, los españoles tendemos a arrendar menos, salvo en los casos en los que es inviable económicamente la compra. En 2018 la tasa de vivienda de alquiler se situaba en España en un 23%, frente al 49% de Alemania, 36% de Francia o 35% del Reino Unido*. Realmente, aun nos falta cultura de economía colaborativa, y la solución planteada requiere un cambio de filosofía, amén de algún otro escollo principalmente temporal. Obviamente, la implementación de esta medida no es cortoplacista, sino que necesita de varios años de inversión pública para la compra, adecuación y construcción de viviendas, y un cambio de gobierno municipal puede ralentizar el plan, o incluso anularlo. Lo que sí parece claro es que limitar los precios es un mecanismo fácil, rápido y barato, pero poco útil para ganar las partidas complejas de la vida real. Más bien parece la típica trampa del juego electoral.

Ahora bien, seguramente se preguntará el lector cómo se puede hacer frente a semejante inversión, si bien amortizable a largo plazo, ejecutable a corto y medio plazo. Existen diversas palancas que manejadas adecuadamente pueden financiar un municipio sin recurrir a subidas de impuestos.

*Fuente: Eurostat